从业三十载律师手记｜私自改建房屋对外出租，租赁合同直接无效

江苏华亨律师事务所周巍健主任，30余年资深执业经验，活跃在民商事领域一线实战派执业律师。以几千起案例经验为基石，加之上千次义务法律服务，将专业严谨与温情普法***结合。没有套路，只有实话；不尚空谈，只重实操。以朴实之笔，释法理之深，致力于成为“民商事纠纷”中，值得您信赖的 “靠谱法律人”。

  以案释法，通过 （2020）沪02民终3014号 典型判例，聊聊违建、私自改建房屋出租的法律后果，给所有租赁经营主体避坑参考。

一、案件基本事实

  出租方将原有合规房屋私自插层改建，将原本1-4层结构擅自改成8层，把改建新增的4至8层对外出租，承租方承租后用于开办养老护理院。

  案涉改建、加建部分全程无规划审批、无改建许可、无合法产权手续，属于典型私自搭建建筑。

  后续双方产生租金争议，出租方主张租赁合同合法有效，要求承租方足额支付租金并承担违约责任。一审法院认定租赁合同无效，出租方不服提起上诉，上海二中院二审驳回上诉、维持原判。

二、法院裁判观点

  1. 根据司法解释规定：未取得建设工程规划许可证，或未按照规划许可建设的房屋，所签订的租赁合同无效。

  2. 本案中房屋加建、插层部分属于擅自改变建筑规划，无任何合法审批手续，不属于合法可租赁建筑，对应的租赁关系不受法律保护。

  3. 出租人明知房屋违建改建，仍对外出租，且承诺补办手续却始终无法补齐，是合同无效的主要过错方。

  4. 合同无效后，双方约定的租金违约金、违约责任条款全部作废；但承租方实际占用房屋期间，仍需参照合同标准支付房屋占有使用费。

三、案件通俗解读

  很多商户、企业租房时，偏爱房东私自搭建的夹层、隔层、加建楼层，觉得面积大、性价比高。

  但法律红线非常明确：

  只要是私自改建、无规划审批的违建部分，租赁合同直接无效。

  一旦遇到拆迁、查处、纠纷：

• 房东无法主张违约金；

• 租客无法依据合同维权；

• 装修损失、停业损失需要双方按过错分摊；

• 养老、培训、医疗等特殊行业，违建场地直接无法办理资质、无法合规经营，损失极大。

四、律师实务忠告

1. 租房必核验建筑合规性

  承租商铺、厂房、场地前，务必核对房产证、规划图纸，重点排查夹层、隔层、后期加建部分，要求房东提供完整审批文件。

2. 特殊行业严禁赌“口头补证”

  养老、医美、培训、餐饮等合规严管行业，坚决不承租无手续改建房屋，不要轻信房东“后续补办”的口头承诺。

3. 合同提前锁定风险赔偿

  租赁合同中明确约定：若房屋属于违建、违规改建导致无法经营、被查封整改，房东需承担全部损失及违约责任。

  如果您正在洽谈厂房、商铺、场地租赁，担心房屋违建、改建不合规、合同存在无效风险，可随时咨询我们，专业律师帮您审核场地资质、把关租赁合同，提前规避重大经营风险。

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