8亩耕地租出去堆设备，为什么合同是无效的？从业三十年

8亩耕地租出去堆设备，为什么合同是无效的？从业三十年

律师深度解析

江苏华亨律师事务所周巍健主任，30余年资深从业经验，活跃在民商事领域一线实战派执业律师。以几千起案例经验为基石，加之上千次义务法律服务，将专业严谨与温情普法***结合。没有套路，只有实话；不尚空谈，只重实操。以朴实之笔，释法理之深，致力于成为“民商事纠纷”中，值得您信赖的 “靠谱法律人”

案情回顾:租来的 "空地" 是耕地？这类合同，白纸黑字也无效

案例："你情我愿" 也没用：把耕地当场地租，合同照样无效 2020年4月，徐某承租了邬某位于宁波奉化区的一处8亩空地，约定用于堆放工程设备，租期5年。前三年每亩年租金1.3万元，第四、五年每亩1.43万元，租金按年支付。合同白纸黑字、双方签字确认，***年、第二年的租金也都如约付清。

问题出在2021年5月。自然资源和规划部门向场地出具《责令改正自然资源违法行为通知书》，载明场地未经依法批准擅自堆放杂物，非法占用约4亩耕地，责令立即改正、恢复土地原状。

原来，这片“空地”里，有4亩是耕地。租出去堆设备，属于擅自改变农用地用途。通知书下来后，出租方要求徐某搬离，徐某在2021年7月15日腾退完毕。之后他多次要求退还2021年7月16日起的租金未果，于是起诉。

徐某的请求：退还租金82345.21元，赔偿搬迁损失36800元、律师费5000元，并承担诉讼费、保全费。出租方未作答辩。

判决结果

宁波市奉化区人民法院2021年12月25日作出（2021）浙0213民初5160号民事判决：

双方签订的《场地租赁合同》无效；

出租方于判决生效后七日内退还徐某82345.21元；

出租方赔偿徐某搬迁损失22080元及保全申请费1141元；

驳回徐某其余诉讼请求。

判决后双方均未上诉，判决已生效。

核心裁判要旨

要点一：违反法律强制性规定的合同无效。《民法典》***百五十三条***款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《土地管理法》第二条第三款明确，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。把耕地用于堆放设备，改变了农用地用途，触碰了这条强制性规定。

要点二：真实意思表示不等于合同有效。合同虽然是双方真实意思表示，但内容违法，一样无效。这是本案***需要厘清的误区——“双方自愿”并不能让违法约定合法。

要点三：合同无效，取得的财产应当返还。《民法典》***百五十七条，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当返还。出租方已收取、但对应徐某未实际使用期间的“租金”，应当退还。

要点四：无效后的损失，按过错分担。徐某腾退产生了实际搬迁费用。法院结合双方对合同无效均有过错，酌定由出租方按60%比例赔偿搬迁损失，而非全额。

四、实操维权提示

果你是承租方：

签约前先核实土地性质，耕地、基本农田等农用地不能擅自改作非农用途；

保留租金支付凭证、收条、腾退记录等证据；

收到责令改正通知后，***时间固定通知书和沟通记录；

主张搬迁损失要有实际支付凭证，并做好按过错分担的心理预期。

如果你是出租方：

不要把耕地等农用地非法转作他用出租，合同无效的后果是退还租金还要赔损失；

“双方自愿”不是免责理由，合同违法照样无效；

出租非农场地前，先查清权属和用途，避免钱没赚到反惹纠纷。

五、三十年律师手记

耕地是红线，不是可以随意拿来堆料、盖房的“空地”。很多人觉得“白纸黑字、你情我愿”就能作数，可一旦约定触碰了法律强制性规定，合同写得再清楚也是无效。

这起案件***值得记住的一点是：“真实意思表示”和“合同有效”是两回事。签约前多问一句“这块地能不能这么用”，往往能省下后面一连串的麻烦。

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