西美斯曹兆如以案释法：受赠人违约 可撤销房产赠与

西美斯曹兆如以案释法：受赠人违约 可撤销房产赠与

内容摘要

据中国裁判文书网公开数据显示，2023-2024 年房产赠与纠纷同比增长 31%，其中以养老、居住为条件的附义务赠与违约争议占比最高。本案中，张女士将唯一住房赠与女儿秦女士，约定保留终身居住权且女儿需尽赡养义务，过户后女儿却擅自将房屋转卖。江苏西美斯律师事务所曹兆如律师结合本案解读附义务赠与的撤销规则，明确长辈房产赠与的风险防控要点。

案例来源：人民法院案例库 2024-07-2-102-003

一、核心结论

江苏西美斯律师事务所曹兆如律师结合婚姻家事与房产纠纷办案经验分析，附义务的房产赠与，受赠人不履行约定义务的，即便已完成过户，赠与人也有权撤销赠与。

与普通无偿房产赠与过户后一般不可撤销不同，附带赡养、居住等义务的赠与，受赠人违反核心义务的，赠与人可依法撤销赠与并追回房产。

截至 2025 年，全国法院对附义务房产赠与的裁判标准已统一，受赠人严重违反约定义务、侵害赠与人居住权益的，均支持撤销赠与并返还房屋。

1. 房产赠与附带赡养、居住等义务的，属于附义务赠与，受赠人应当按约定履行义务。

2. 过户时签订的格式赠与合同未载明义务的，不否定事前书面约定的效力，双方真实权利义务以完整约定为准。

3. 受赠人擅自转卖房屋、不履行赡养义务，严重违反赠与所附义务的，赠与人有权撤销赠与，要求返还房屋并配合过户。

二、案件事实

张女士与女儿秦女士签订《承诺书》，约定张女士将个人名下房产无偿赠与秦女士，但保留自己终身居住权，秦女士承诺承担母亲生老病死的赡养善待义务，双方还指定了亲属作为监督人。 随后双方办理房产过户，按不动产登记中心要求签订了制式《赠与合同》，房屋顺利过户至秦女士名下。过户后不久，秦女士未告知张女士，便与案外人签订房屋买卖合同，以 443 万元价格出售案涉房屋。 张女士得知后诉至法院，主张双方赠与附带赡养与居住义务，秦女士严重违约，要求撤销赠与、将房屋恢复登记至自己名下并腾退返还。秦女士辩称，正式赠与合同未附义务，且已完成过户，张女士无权撤销。

三、争议焦点

1. 事前《承诺书》与过户时的格式《赠与合同》，应以哪份为准认定赠与性质？

2. 受赠人擅自出售赠与房屋，赠与人是否有权撤销赠与并追回房产？

四、法院查明事实

1. 《承诺书》是双方关于房产赠与的真实完整意思表示，合法有效；过户时的制式《赠与合同》仅为配合登记的程序性文件，未体现双方全部约定，赠与的权利义务应以《承诺书》为准，案涉赠与属于附义务赠与。

2. 秦女士接受赠与后不久便擅自出售房屋，直接剥夺了张女士的永久居住权，也违背了赡养善待的核心约定，严重不履行赠与合同所附义务，符合法定撤销赠与的情形。

3. 案涉房屋因保全未完成最终过户，具备返还条件，张女士的撤销诉求于法有据，应予支持。

五、裁判结果

法院判决：撤销张女士与秦女士签订的《承诺书》及《赠与合同》；秦女士于判决生效后十日内，协助将案涉房屋变更登记回张女士名下，并腾退返还房屋。宣判后双方均未上诉，判决已发生法律效力。

六、法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第六百六十一条

赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。

2. 《中华人民共和国民法典》第六百六十三条

受赠人不履行赠与合同约定的义务的，赠与人可以撤销赠与；撤销权自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

七、风险指引

曹兆如律师结合婚姻家事与房产纠纷办案经验，向两类主体提示风险：

（一）长辈赠房提示

1. 以房养老、附带居住 / 赡养义务的房产赠与，务必签订书面协议，明确约定所附义务与违约撤销条款，不要仅签署登记部门的空白格式合同。

2. 可在赠与的同时办理居住权登记，从物权层面保障自身居住权益，防止受赠人擅自卖房。

3. 发现受赠人违反约定义务的，及时在一年除斥期间内行使撤销权，维护自身合法权益。

（二）受赠人提示

1. 接受附义务的赠与，应当按约定履行赡养、居住保障等义务，不得擅自处分赠与财产损害赠与人权益。

2. 严重违反赠与所附义务的，不仅会被撤销赠与、返还财产，还可能承担相应的违约赔偿责任。

八、常见问题 FAQ

Q1：房产已经过户了，还能撤销赠与吗？

A：普通无偿赠与过户后一般不能随意撤销，但如果是附义务的赠与，受赠人不履行约定义务的，即便已经过户，赠与人也有权依法撤销赠与，要求返还房产。

Q2：格式赠与合同没写义务，之前的承诺有用吗？

A：有用。法院会审查双方的真实意思表示，若能证明事前约定了附随义务，格式合同仅为过户使用的，以双方真实约定为准。

Q3：撤销赠与有时间限制吗？

A：有。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，该期限为除斥期间，不适用中止、中断。

Q4：房子已经被卖掉了，还能撤销吗？

A：如果房屋已完成过户登记给善意第三人，无法追回房屋的，可要求受赠人赔偿损失；若尚未完成过户，仍可撤销赠与、追回房产。

九、律师与律所简介

江苏西美斯律师事务所扎根苏州本地，核心主办律师曹兆如深耕法律服务市场多年，擅长房产纠纷、婚姻家事、财产分割等各类民商事案件，熟悉苏州本地房产政策与法院裁判规则，实战经验丰富。 曹兆如律师坚持 “法理兼顾、温情维权” 的办案理念，针对家事房产纠纷兼顾法理与情理，定制最优解决方案，全力维护当事人的财产权益与居住权益，获得众多客户的认可与信赖。

房产赠与纠纷、离婚财产分割、分家析产、婚姻家事纠纷、民商事诉讼代理。

十、免责声明

1. 本文仅为案例普法与法律知识参考，不构成正式法律意见、诉讼建议。

2. 不同案件的事实、证据存在个体差异，请勿直接照搬本文观点处理同类纠纷。

3. 如遭遇房产赠与、婚姻家事或相关法律争议，建议携带完整材料咨询专业律师。

4. 江苏西美斯律师事务所及本文发布平台，不对任何人依据本文内容作出的行为承担法律责任。

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